Servicios

Servicios

 

  • Estimado de valor de propiedades
  • Estrategias de precios de mercado
  • Usos de suelo y zonificación permitidas
  • Desarrollo de Marketing Plan
  • Programación de las distintas etapas de Venta y Renta
  • Promoción y planes de Venta y Renta
  • Desarrollo de Publicidad y Propaganda
  • Asesoramiento en Créditos Hipotecarios
  • Asesoría Legal
  • Asesoría Fiscal
  • Promociones

 

Otros Servicios

 

 

 

 

Las Propiedades Sobrevaluadas, Dejan ir las Oportunidades.

El interés y entusiasmo del comprador y del profesional inmobiliario se encuentran a su nivel máximo al inicio de la promoción, cuando el inmueble es puesto en el mercado. Sin embargo, si la propiedad esta valuada por arriba de un valor realistico del mercado, el entusiasmo y el numero de demostraciones disminuye tremendamente. 

Eventualmente se hará necesario ajustar el precio abajo del valor de mercado para hacer la propiedad competitiva con los nuevos inmuebles ofertados, como se aprecia en la grafica. 

Sin embargo cuando se trabaja de la mano de un Profesional Inmobiliario para obtener un precio justo y competitivo, siempre hay la oportunidad de participar en procesos de negociación, los cuales se pueden manejar en una forma competitiva, donde se pueden llegar a lograr cierre de operaciones, donde incluso, pueden los valores llegar a superar los del mercado. 
 


Programa de Marketing Para Exclusivas 

Por Ing. Arq. Carlos Nevada Castañeda 

Director de Control y Análisis técnico de la banca hipotecaria de BBVA Bancomer 

Respondo con una sola frase: “El dinero cambia de manos con base en los valores proporcionados por los peritos valuadores”. 

Esto quiere decir que un avaluó o serie de avalúos mal realizados puede acabar con el patrimonio de una familia. 

Todos tenemos una idea aproximada de cuánto puede valer nuestra casa, sobre todo cuando tenemos la suerte de enterarnos en cuánto vendió el vecino. Automáticamente la comparamos con la nuestra y hacemos un cálculo intuitivo. A esto le llamamos "primer nivel de valuación " y el reporte es verbal. 

Otra práctica común es la de contratar I loS servicios de un profesional inmobiliario, que se basa en la experiencia de los montos de cierre de las operaciones recientes para fijar un precio, el cual normalmente resulta adecuado. A este se lo conoce como "segundo nivel de valuación" y se basa en una combinación de conocimiento, experiencia e intuición. 

Éstos son ejemplos de avalúos informales. Sin embargo, existe un tercer nivel en la valuación y es el que está conformado por los peritos valuadores. Éstos profesionales son principalmente ingenieros civiles o arquitectos que se dedican profesionalmente a la práctica de la valuación inmobiliaria. Significa que además de haber estudiado esas carreras universitarias han estudiado un postgrado en valuación, y sus propios colegas a través de su colegio profesional los reconocen como peritos en materia de valuación, tal como se reconoce a un Perito en Estructuras. 

Además del método comparable de mercado (que normalmente utilizan los dos primeros niveles de valuación) están obligados a estimar el "valor físico" y el "valor de capitalización de rentas", Este avalúo se conoce como "avalúo formal" y en México es cada vez más profesional. Su reporte es generalmente por escrito y está basado en un análisis pericia! de los datos, que son necesarios cuando el conocimiento y la intuición no resultan suficientes. 


PELIGROS y RESPONSABILIDADES 

Las transacciones comerciales hacen necesarios tanto los avalúos formales como los informales, por este motivo muchos se preguntan cuál es la diferencia entre ambos. Permítame explicar esta duda a través de una comparación entre la valuación y un tema de salud. 

Hace aproximadamente cinco años, para ser perito valuador se necesitaba contar con título y cédula profesional (principalmente de arquitecto o ingeniero civil), comprobar cierto grado de práctica en el ejercicio profesional de la valuación, y presentar un examen en la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Actualmente, los requisitos se han -incrementando. Además de los mencionados arriba, es necesario contar con el reconocimiento de los colegios profesionales (de Ingenieros y de Arquitectos), tener una cédula profesional de postgrado en Valuación de Inmuebles (impartida por alguna universidad de prestigio) y con un plan de estudios respaldado por la Secretaría de Educación Pública. 

EJEMPLOS DE LOS PRINCIPALES PROPÓSITOS, USOS O DESTINOS
1. Compra -venta o enajenación
a) Operaciones de compra -venta
b) Arrendamiento
c) Remates
2. Aseguramiento
a) Avalúos para la determinación de pólizas de seguro
3. Crédito
a) Definición de montos de financiamiento
b) Garantía hipotecaria o prendaría
4. Proyectos de inversión
a) Estudios de rentabilidad de inversión
b) Análisis de factibilidad
c) Estudios socioeconómicos
5. Liquidación de Sociedades
6. Aspectos legales
a) Donaciones
b) Sucesiones
c) Cesiones de derecho
d) Daciones en pago
e) Avalúos judiciales
7. Corretajes
a) Comercialización
b) Definición de rentas para inmuebles
8. Reexpresión de estados financieros

Cuando tenemos una simple gripe normalmente escuchamos recomendaciones de remedios de cualquier persona (primer nivel) y algunas hasta nos recomiendan ciertas "pastillas" (aunque sabemos que si nos causan problemas colaterales nuestros "recomendadores" no se harán responsables). 

Si le hablamos a un médico lo primero que nos dice es: "ven, para que te valore". Si se origina algún problema la responsabilidad del médico consta por escrito en el documento que firmó, su receta. 

En conclusión, la diferencia en los tres niveles de valuación la hace un documento suscrito que el perito valuador debe emitir, permitiendo una revisión, para verificar su exactitud, por alguien que nunca ha visto la propiedad, o ni siquiera la ciudad, para responsabilizarse de su pericia o negligencia en su caso. 


¿PARA QUÉ SIRVE? 

Uno de los errores más frecuentes del público usuario de los avalúos es pensar que todos los avalúos son iguales y sirven para lo mismo. Esto es equivocarse, porque lo que hace diferente a los avalúos es precisamente el destino y el propósito para los que son realizados. 

No es lo mismo un avalúo de un inmueble para crédito (donde el valor que se pretende estimar es el valor comercial) que un avalúo para reexpresión de estados financieros (donde el valor que se estima es el valor físico o neto de reposición y el bien). 

De lo anterior se deriva una respuesta a una de las grandes controversias entre el gremio de los valuadores: ¿existe uno o varios valores?, ¿el valor debe ser único? La respuesta correcta es que existen varios propósitos pero un solo valor. 

Vamos a suponer que el valor de reexpresión de un edificio es de 20 000 millones de pesos, y que ese valor servirá para actualizar la contabilidad (propósito o destino). Pero ese mismo edificio puede valer únicamente 5 millones de pesos en el mercado abierto. Entonces, estamos ante la pregunta de si un edificio puede tener dos valores. La respuesta es: no. No tiene dos valores, son dos propósitos y un solo valor o un valor único para cada propósito. 


¿CUANTO CUESTA EL SERVICIO? 

 

Ponerle precio al talento y al trabajo de un profesional independiente no es fácil, pues debe estar basado en la competencia profesional o en la capacidad para realizar el trabajo. ¿Cuán competente es su asesor? 

Permítanme regresar nuevamente al gremio de los médicos. Cuando visitamos alguno sabemos que unos cobran mucho y otros regular, sin ningún arancel' simplemente basándose en la ley de oferta y demanda. En realidad, los buscamos por el grado de conocimiento, especialización, profesionalismo y experiencia; es decir, por su competencia, la que debe ser la base para conceder, promover y preservar la confianza del público. 

Con la idea de beneficiar tanto a los valuadores como al público usuario hay que establecer cómo se van a calcular los honorarios. Para que no se interprete mal el cobro de un honorario justo, o se confunda con el pago encubierto o comisión, así como también para evitar que se acomode a intereses personales o a condiciones predeterminadas que puedan alterar el resultado del avalúo. 

En el mercado existen varias formas de calcular los honorarios. Algunas son el costo horario: por superficie (de edificación o terreno), por comisión (por fomentar la clientela) y ad valorem (en función del valor resultante). 

En BBVA Bancomer, S.A. usamos la tarifa por superficie de edificación o terreno, por considerar que es la más (ya que se sitúa en función del tamaño del bien) y la que más evita suspicacias. Así, la tarifa mínima para avalúos de bienes inmuebles es de 900 pesos (para inmuebles de superficie menor de 75 m2) y de 12 pesos por m2 más IVA (para inmuebles con superficie construida de hasta 1000 m2). Además, en el caso de inmuebles especiales recurrimos a evaluar el grado de complejidad de la investigación de mercado (en campo y gabinete) y del número de personal involucrado y grado de especialidad. 

Nos ha dado buen resultado y es práctica común en varios países el hecho de considerar que si se contrata a un valuador, para preparar un avalúo, debe ser contratado directamente por una institución regulada por la CNBV: 

*Director de Control y Análisis Técnico de la Banca Hipotecaria de BBVA BANCOMER, S.A. Especialista en Valuación de Inmuebles, valuador bancario registrado en la Comisión Nacional Bancaria y de Valores con el número de registro 3442. 


EL PRECIO JUSTO 

La imprecisión del lenguaje, particularmente en una comunidad internacional, puede llevar a interpretaciones incorrectas y malos entendidos. Esto es un problema cuando las palabras comúnmente usadas en un idioma también se usan con significados específicos en una disciplina dada. 

DE MANERA SIGNIFICATIVA, ÉSTE ES EL CASO CON LOS TÉRMINOS "PRECIO", "COSTO" y "VALOR" Precio: cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Costo: monto pagado por los bienes y servicios o cantidad requerida para crear o producir un bien o servicio. 

Valor: relación monetaria entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. El valor no es un hecho, sino una estimación de la valía de los bienes en un tiempo dado. 

Determinado precio es justo cuando un comprador (con conocimiento y bien informado del mercado en el que sé está actuando) está dispuesto a pagar el monto en unidad monetaria, más probable que en el que un vendedor podría realizar un bien. Dentro de un mercado abierto, ambos están libres de presiones o intereses particulares, ya sea para la compra o la venta, y dentro de un periodo razonable de exposición del bien para su venta. 

“Valor justo" es un concepto utilizado en contabilidad, y difiere de manera importante del significado de “valor comercial” o de mercado. Aun cuando el valor justo y el valor comercial sean numéricamente iguales. Por ejemplo, una estimación de valor justo puede no reunir los requisitos de tiempo adecuado para la ordenada disposición o la ausencia de alguna forma de presión. 


Avalúos Inmobiliarios 

Los avalúos inmobiliarios en nuestro país, los cuales en muchas de las ocasiones causan serias discrepancias y discusiones, debidas a la falta de conocimiento de los avalúos o seudo valuadores y el objeto y la forma en que fueron desarrollados, por lo cual a continuación se explicará los diversos tipos de avalúos. 

*AVALÚO FÍSICO O DIRECTO: Este tipo de avalúos se refiere al valor físico material de la propiedad en cuestión, quiere decir; ¿Cuánto costaría volver a construir esa misma propiedad (valor nuevo de reposición), y aplicándole los deméritos y castigos, debidos a la vida consumida del inmueble, a través de los años, el grado de mantenimiento que se le ha efectuado, etcétera, ¿Cuánto valdrá en ese instante esa propiedad como está (valor neto de reposición), poniéndolo simple "¿cuánto cuestan las piedras antiguas hoy?". Existen varios métodos científicos exactos para calcular este valor, sin embargo no se toma en cuenta la Ley de Oferta y Demanda del inmueble y aquí es donde se crea una gran confusión ya que si se efectúa un avalúo técnico, "Físico o Directo", el público cree que se va a vender exactamente en ese valor, lo cual en la mayor parte de los casos no es cierto. Existen algunos valuadores, no muy calificados que sin tener los conocimientos suficientes ni las licencias vigentes autorizadas se ponen a hacer este tipo de avalúos dando por resultado precios fuera de la realidad, frecuentemente, algunos sobrinos o parientes cercanos, que estudiaron un poco de Ingeniería o Arquitectura, se atreven a hacer avalúos sin ser profesionales en la materia, desorientando al público y causando confusión. Por eso es muy importante que este tipo de avalúos sea hecho por un experto en la materia. 

*AVALÚOS POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: Estos se elaboran analizando la renta que se podría pagar por el inmueble en cuestión, capitalizándolo con un porcentaje que es el resultado del tipo de propiedad, la edad, el estado de conservación, la facilidad de rentar, el porcentaje que pagan los bancos por tener dinero depositado, la inflación, la plusvalía, deméritos, etcétera, y se obtiene un valor de dicha propiedad efectuando un análisis matemático de los factores antes mencionados, y la mayor parte de las veces, este avalúo no coincide con el avalúo físico o directo, ya que este avalúo por capitalización de rentas, indica cuál será el capital que tendría que invertir en esa propiedad para que me dejara la renta antes mencionada. En muchas ocasiones estas rentas difieren de lo que se está rentando en realidad el inmueble. En conclusión, este tipo de avalúo y los análisis de los factores son muy complicados, no se atreva usted a hacerlo solo, consulte siempre a un profesional. 

*AVALÚOS COMERCIALES: Son avalúos que analizan tanto el avalúo físico, como el avalúo por capitalización de rentas, así como la Ley de Oferta y Demanda, o sea el valor del mercado, que quiere decir "¿Cuánto estaría dispuesto el público a pagar por dicha propiedad de acuerdo con las condiciones de Ley de Oferta y Demanda en este momento?" En esto influyen: la inflación, el exceso de propiedades, la falta de propiedades, los créditos, la devaluación, etcétera. Realmente el avalúo que debemos de tener en cuenta, es el avalúo comercial que contempla los diferentes tipos de valores antes descritos, ya que en épocas de mucha bonanza, puede uno obtener más dinero que el valor físico directo, o sea más de lo que me cuestan las "Piedras Antiguas", pero en épocas de crisis financieras, de alta inflación, etcétera, muchas veces el valor que obtenga por dicha propiedad es menor al que me cuestan la "Piedras Antiguas", ya que incluye la Ley de Oferta y Demanda. 

En resumen, puede usted analizar el valor físico, capitalización de rentas o creer que su propiedad vale mucho dinero pero la cruda realidad es que tiene que venderla en el valor comercial, o sea lo que el público realmente está dispuesto a pagar por dicha propiedad, de acuerdo al estudio profesional correspondiente, y si usted no está de acuerdo en estos valores, tendrá que esperar tiempos mejores para vender su bien raíz. 

Las inversiones en bienes inmuebles son muy buenas a mediano o largo plazo, ya que tiene usted que esperar el momento adecuado para volver a venderlas. Pero si necesita venderlas en tiempos de crisis, obviamente obtendrá un poco menos que lo que podría obtener algún día en época de bonanza, pero lo salvarán de un problema inmediato o una necesidad económica que necesite solventar. 


Exclusiva ó Exclusividad 

Cuando hablamos de Exclusiva ó Exclusividad en relación con los bienes raíces, nos referimos a la forma de contratar los servicios de mediación en venta o arrendamiento. 

Contratar a un Profesional Inmobiliario (P.I.) en exclusiva para promover su propiedad significa que la operación se llevara a cabo por medio de éste, es decir, será necesaria la intervención de su P.I. para llevar a feliz termino la operación, y que conste que no dije que solamente su P.I. podrá vender ó rentar su inmueble, porque no es así, la verdad de las cosas es que el P.I. coordinará los esfuerzos de muchos Profesionales Inmobiliarios para que la operación se lleve a cabo satisfactoriamente. 

Son muchas las acciones que llevará a cabo su P.I. para cumplir con su cometido, entre muchas otras, se va a ocupar de dar a conocer su propiedad a un gran número de Profesionales Inmobiliarios que se encuentran inscritos en Asociaciones como AMPI (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios) ó en grupos ó bases de datos. De esta manera su P.I. pondrá su propiedad en la cima y ésta podrá ser vista y promovida por miles de Profesionales Inmobiliarios ó empresas y por sus agentes vendedores, por consecuencia, su inmueble estará siendo promovido al mayor número posible de clientes potenciales. 

Y esto es solo parte de lo que su P.I. hará por usted y por su inmueble, sin embargo, la Exclusividad es cuestión de compromiso, a veces creemos que firmar varios contratos de "No Exclusiva" nos dará más posibilidades de concretar la operación que firmando uno solo de "Si Exclusiva", pero por el contrario, lo que tenemos es un grupo de personas "No Profesionales Inmobiliarios" trabajando "sin compromiso" su propiedad y manteniéndola en la bodega trasera de su inventario, y porque digo esto, porque para empezar las propiedades "sin exclusiva" no se pueden ó no se deben subir a las bases de datos y además, no conviene hacerlo porque al ser conocidas por otros corredores ó agentes, se corre el riesgo de que sean tomadas con éste mismo carácter de "no exclusiva" por éstos ó de perderlas de manera definitiva, además, a quien le gusta trabajar sin tener la seguridad de que va a recibir la justa retribución por su trabajo, quien celebra contratos "sin exclusiva" deja abierta la puerta para que una vez celebrada la operación le sean cambiadas todas las condiciones iniciales de los mismos e incluso se le desconozca el cliente ó se le atribuya a otro agente. 

Si lo que busca es seriedad y profesionalismo, así como seguridad en su operación, no se arriesgue y no "Queme" su propiedad dándosela a manejar a muchos corredores que con tal de sacarla primero manejarán sus propias condiciones de venta ó renta haciendo que un mismo cliente llegue por diferentes caminos y escuchando diferentes versiones de lo mismo. 

Si lo que desea es realizar su operación en el mejor precio, en el menor tiempo y sin problemas permita que un "Profesional Inmobiliario" coordine la operación, el que usted decida, el que le dé mayor confianza y mayores garantías de servicio. Pero otórguele la "Exclusiva" de su inmueble y de esta forma, hará que se comprometa verdaderamente con usted. 


¿ Por qué contratarnos ? 

¿Por qué contratar los servicios de una Inmobiliaria, si puedo vender o rentar yo mismo mis propiedades?" 

Reflexione por favor lo siguiente: 

El invitar a un extraño a que vea sus propiedades, para ver si le interesa comprar, le pone en riesgo a usted y su familia. 

Las llamadas telefónicas constantes pueden llegar a fastidiarlo o volverlo esclavo del teléfono. 

En ocasiones tiene que sacrificar su valioso tiempo incluso en días de descanso para mostrar sus propiedades. 

El alcance publicitario de sus inmuebles es más reducido y le costara más. 

Si usted va a radicar en otra ciudad, sus familiares y amigos no pondrán el mismo interés, ni recursos en vender sus propiedades. 

Sí aun así prefiere hacerlo por usted mismo, ¡Adelante!... 

Y si cambia de opinión, comuníquese con nosotros donde un asesor profesional le atenderá con gusto. 

En Plusvalía Inmuebles, usted encontrara la más completa asesoría profesional relacionada a los bienes raíces: 


Programa de Marketing Para Exclusivas 

Mes 1


Diseño Publisher para impresión de catalogo de propiedad
Diseño Power Point para transmisión de catalogo de propiedad

 

  • Publicidad en Prensa El Norte 12 días
  • Publicidad en El Norte.com 30 días
  • Publicidad en Plusvalía Inmuebles.com, hasta cierre de operación
  • Publicidad en Bolsa Inmobiliaria San Pedro, si propiedad se encuentra en San Pedro, hasta cierre de operación
  • Publicidad en AMPImexico.com, hasta cierre de operación.
  • Publicidad en Revista especializada
  • Promoción interna con los agentes Plusvalía Inmuebles
  • Promoción vía e-mail a mas de 600 profesionales inmobiliarios
  • Filmación de archivo iPIX par Tour Virtual ( Próximamente)
  • Elaboración de Reporte de Demostraciones
  • Evaluación del Precio de la Propiedad
  • Evaluación y Discusión de Ofertas

 

Mes 2

 

  • Evaluación y ejecución de Open House con comunidad inmobiliaria
  • Publicidad Prensa El Norte 12 días
  • Publicidad El Norte.com 30 días
  • Elaboración de Reporte de Demostraciones
  • Evaluación del Precio de la Propiedad
  • Evaluación y Discusión de Ofertas

 

Mes 3

 

  • Evaluación y ejecución de Open House con comunidad inmobiliaria
  • Publicidad Prensa El Norte 12 días
  • Publicidad El Norte.com 30 días
  • Elaboración de Reporte de Demostraciones
  • Evaluación del Precio de la Propiedad
  • Evaluación y Discusión de Ofertas

 

Mes 4

 

  • Evaluación y ejecución de Open House con comunidad inmobiliaria
  • Publicidad Prensa El Norte 12 días
  • Publicidad El Norte.com 30 días
  • Elaboración de Reporte de Demostraciones
  • Evaluación del Precio de la Propiedad
  • Evaluación